Jak připravit nemovitost na prodej

1. Zkontrolujte právní stav a dokumenty

Začněte dokumenty, ne úklidem. Právní vady, na které se přijde až při jednání s kupujícím nebo bankou, prodej zdrží o týdny a někdy ho zmaří úplně.

Připravte si zejména:

• aktuální výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví),
• nabývací titul: kupní nebo darovací smlouvu, rozhodnutí o dědictví,
• průkaz energetické náročnosti budovy (PENB), který je pro prodej povinný,
• u bytů prohlášení vlastníka, stanovy společenství vlastníků a potvrzení o výši záloh do fondu oprav,
• u domů kolaudační souhlas, půdorysy a doklady o provedených rekonstrukcích,
• revize plynu, elektřiny a komínů, pokud je máte k dispozici.

Zkontrolujte také, zda na nemovitosti neváznou zástavní práva, věcná břemena nebo jiná omezení. Pokud nemovitost splácíte hypotékou, informujte se v bance, jak probíhá předčasné splacení a výmaz zástavního práva. Prodej zastavené nemovitosti je běžný, jen vyžaduje správně nastavený postup.

Věnujte pozornost také souladu skutečného stavu s katastrem. Přístavby, garáže nebo zimní zahrady, které nejsou zapsané nebo povolené, mohou kupujícímu zkomplikovat financování hypotékou.

2. Nastavte realistickou cenu

Správně nastavená cena je nejdůležitější rozhodnutí celého prodeje. Příliš vysoká cena odradí zájemce v prvních týdnech, kdy je o novou nabídku největší zájem. Nemovitost pak zůstává dlouho v inzerci, kupující začnou tušit problém a nakonec se často prodá za nižší cenu, než by bylo možné při rozumném nastavení od začátku.

První představu získáte online odhadem, který vychází z dat Českého statistického úřadu a aktuální nabídky na trhu. Pro finální rozhodnutí se vyplatí konzultace s makléřem, který nemovitost uvidí osobně a zná ceny, za které se podobné nemovitosti v lokalitě skutečně prodaly.

Při nastavení ceny pamatujte, že kupující budou vyjednávat. Rozumná rezerva je v pořádku, nemovitost by ale neměla působit předěleně vůči srovnatelným nabídkám.

3. Odstraňte drobné závady

Před prodejem se nevyplatí velké rekonstrukce. Kupující je obvykle nezaplatí v plné výši a často má vlastní představu. Drobné opravy se ale vracejí mnohonásobně, protože kupující si každou viditelnou závadu v duchu odečte od ceny, a to obvykle s rezervou.

Soustřeďte se na:

• kapající baterie, nefunkční vypínače a zásuvky,
• poškozené nebo zatékající silikony v koupelně a kuchyni,
• uvolněné kliky, dvířka skříněk a lístky na oknech,
• šmouhy a nečistoty na zdech, které spraví výmalba,
• stopy vlhkosti a plísně, jejichž příčinu je potřeba odstranit, ne jen přetřít.

Výmalba v neutrálních barvách patří mezi nejlevnější investice s největším efektem. Prostor působí světleji, čistěji a kupující si snáze představí vlastní zařízení.

4. Ukliďte a uvolněte prostor

Kupující si při prohlídce představují, jak by v nemovitosti bydleli oni. Osobní věci, rodinné fotografie a přeplněné police jim v tom brání a prostor opticky zmenšují.

Před focením a prohlídkami:

• odneste nadbytečný nábytek a věci, které nepotřebujete,
• vykliďte sklep, komoru a balkon,
• důkladně ukliďte koupelnu a kuchyň, které kupující posuzují nejpečlivěji,
• vyčistěte okna a dbejte na dostatek světla,
• u domů upravte zahradu, posekejte trávník a ukliďte okolí vstupu.

První dojem vzniká už před vchodem. Zanedbaný vstup nebo zahrada sníží očekávání kupujícího dřív, než vůbec vstoupí dovnitř.

5. Zajistěte kvalitní fotografie a prezentaci

Většina kupujících se o nemovitosti poprvé dozví z inzerátu a podle fotografií se rozhodují, zda vůbec přijdou na prohlídku. Fotografie z mobilu v šera nebo s neúklidem v záběru odradí část zájemců už na začátku.

Kvalitní prezentace zahrnuje:

• profesionální fotografie pořízené za dobrého denního světla,
• půdorys s rozměry místností,
• u domů a pozemků fotografie z dronu, které ukážou pozemek a okolí,
• přehledný a pravdivý popis s důležitými údaji: plochou, stavem, vytápěním, náklady na provoz a dostupností.

Popis by měl být pravdivý. Přikrášlení se prozradí na první prohlídce a podkopá důvěru kupujícího ve zbytek nabídky.

6. Připravte se na prohlídky

Prohlídky naplánujte na denní dobu, kdy je v nemovitosti nejvíce světla. Před každou prohlídkou vyvětrejte, rozsviťte a ukliďte věci z dohledu. Domácí mazlíčky je lepší na tu dobu odvézt.

Připravte si odpovědi na otázky, které kupující kladou nejčastěji: výše měsíčních nákladů a záloh, stáří rozvodů a střechy, způsob vytápění, sousedské vztahy a důvod prodeje. Otevřené a věcné odpovědi budují důvěru a zkracují jednání.

7. Naplánujte právní a finanční průběh prodeje

Po nalezení kupujícího následuje rezervační nebo smlouva o smlouvě budoucí, kupní smlouva a návrh na vklad do katastru nemovitostí. Kupní cena by měla být vždy zajištěna úschovou, ať už advokátní, notářskou nebo bankovní. Prodávající tak dostane peníze až po zápisu kupujícího do katastru a kupující nepřichází o peníze, pokud by prodej z jakéhokoli důvodu neprošel.

Pokud kupující financuje koupi hypotékou, počítejte s oceněním nemovitosti odhadcem banky a s delším časem na čerpání úvěru. Předání nemovitosti zakončete předávacím protokolem se stavy měřidel energií a seznamem předaných klíčů.

Prodej sami, nebo s makléřem?

Nemovitost můžete prodat sami. Počítejte ale s tím, že budete řešit ocenění, inzerci, prohlídky, vyjednávání, smlouvy i komunikaci s bankou a katastrem. Zkušený makléř vám tyto kroky zajistí, pomůže nastavit cenu podle skutečných prodejů v lokalitě a pohlídá bezpečný průběh převodu.

Ať se rozhodnete jakkoli, začněte tím, že zjistíte, kolik vaše nemovitost dnes může stát. Online odhad vám dá první orientaci za pár minut a zdarma.